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コラム

2022.09.08

経営者に賃貸が人気な4つの理由と審査時の注意点を解説


経営者は持ち家、というイメージは今となっては少し古いかもしれません。
住環境の充実や節税対策の観点から、個人で家を買うより賃貸で借りたり、社宅として利用する経営者が増えてきています。

しかし、スタートアップや中小企業の経営者の場合、審査が通りにくいケースもあるようです。
今回は、経営者に賃貸物件が人気な理由と、賃貸契約時に注意したいポイントについて詳しく解説します。

1.なぜ経営者から賃貸が人気なの?4つの理由を紹介


経営者から持ち家よりも賃貸物件や、会社契約として社宅として利用する方法がなぜ人気を集めているのでしょうか?
その理由として考えられる、4つのポイントについてご紹介していきます。

1-1.個人で契約するよりも審査に通りやすいから

スタートアップ企業や、創業時は賃貸物件の審査が通りにくいと言われています。
それはまだ実績がないので「事業が安定するか、将来性があるか分からない」=「契約期間中に賃料をきちんと支払えるか分からない」と判断されるためです。

資産状況など厳しい基準を設けられる個人よりも、会社名義で契約した方が審査が通りやすいことも多いです。

1-2.会社の成長に合わせて住まいをグレードアップできるから

賃貸物件の契約は2年単位で、その後も継続して済み続ける場合は更新し、違う場所に住む場合は更新料を払わずに引越します。
持ち家の場合は契約期間などはありませんが、ローン契約をして、各種税金などを払っていかなければなりません。

もちろんリセール前提で家を購入するケースも珍しくありませんが、手間と時間もかかります。
賃貸物件のように数年単位で家を変えることは難しいでしょう。

事業を創業してから数年は短期間で大きく環境が変わるため、会社の成長や気分に合わせて住まいを選べるのは賃貸物件ならではのメリットと言えそうです。

1-3.税金対策として社宅として利用できるから

会社が契約して社宅扱いにすれば、賃料の半分以上を会社経費として計上できます。
「住宅手当」をつけても同じなのでは?と感じる人もいるかもしれませんが、住宅手当は所得として見なされるため、税金や保険料の支払い額も増えてしまいます。

社宅として家賃の50~80%を会社が負担すれば、家賃の実質負担額を抑えられる上に支出も抑えられます。

経費扱いにできることで会社にもメリットがあり、社宅として会社名義で借りる経営者の方も多くいらっしゃます。

1-4.会社契約であれば修繕費を損金算入ができる

会社が賃貸契約をするのではなく物件を購入して役員等に貸し出す場合は、持ち家にかかる経費を損金算入できます。

損金算入とは仕入れ・会社の事業活動にかかった費用・損失など、収益から差し引く費用のことです。
たとえば、100万円の収益があって損金算入が0円だった場合は100万円に税金がかかります。
30万円の損金算入があると、残額70万円が課税対象となり会社の節税に繋がります。

物件購入の場合、
・不動産所得税
・印紙税
・免許税
・修繕費
・固定資産税
・不動産の減価償却費
などが損金算入の対象です。

2.経営者の賃貸契約は注意が必要

先ほども触れましたが、経営者本人が賃貸契約をする場合には会社員と比べて気を付けなければならない点があります。

2-1.事業スタート時は審査が通りにくい

事業を始めた年は、売上や収入を証明できるものがないため審査が通りにくいです。
創業時に審査が通らないのは実績がない事以外にも、収入が不安定な可能性が高いためです。

個人で物件を借りたい場合は、創業2年目以降に申請した方が良いのですが、もう1つ資産状況についても注意しなければなりません。
元々経営者は賃貸審査の際に、収入だけでなく資産や預貯金が賃料の数年分あることが望ましいとされています。

創業時は実績と経営者の資産という2つの理由が、賃貸審査のハードルになることを念頭に置いておきましょう。

2-2.大手の管理会社が重視するポイント

大手管理会社管轄の物件は、厳格な審査基準を設けていることが多いです。

旧財閥系などの大手管理会社、高級賃貸物件を主に管理する厳しい管理会社の物件は、
・収入と所得のバランス
・事業内容と規模
・従業員の人数
・事業年数(短いと不利)
・保険内容(国保か社保か)
といった点を厳しく審査されます。

高級賃貸物件の申請時は、これらの要点を満たしているか事前に確認しましょう。

3.経営者が賃貸審査を通りやすくする4つのポイント


経営者は事業年数や規模によっては確かに審査が通りにくいですが、きちんと対策を講じることで賃貸審査をパスする確率も上がります。

気を付けたい4つのポイントについて見ていきましょう。

3-1.書類をきちんと準備する

審査時に必要な書類をきちんと準備して提出しましょう。
内容に不備があったり、足りない書類があったりすると審査に影響する恐れがあります。

経営者が賃貸審査の際に提出する書類としては、
・身分証明書(運転免許証)
・課税証明書または納税証明書2年分
・確定申告書の控え2年分
・事業内容が分かる書類(会社概要等)
などがあります。

あくまでもこちらは一例です。
管理会社によってはもっと基準が緩いところも、より多くの書類の提出が求められることもあります。

3-2.信用できる保証人を立てる

収入・職業等の面で、信用できる保証人を立てるのも有効な手段です。
最近では保証会社を利用することも多いですが、創業してから間もない場合は保証会社の審査にも通らない恐れがあります。

管理会社や物件にもよりますが公務員や会社員など、安定した収入がある人を保証人にするとよいでしょう。
保証人を依頼する人へは、よく話し合ってきちんと合意を得てから依頼しましょう。無理強いをすると後々トラブルに発展しかねません。

3-3.経営者の契約実績がある不動産会社を利用する

不動産会社や管理会社は、会社ごとに審査の基準がバラバラです。
自分が審査に通るか不安な時は、審査が緩めだったり、自営業者や経営者との契約実績が豊富な不動産会社・管理会社を選びましょう。

審査が緩い=物件の質が悪いというわけではなく、タワマンなどでは同じ物件でもフロアや部屋によって管理会社が分かれていることもあります。
不動産会社の担当者に相談して、審査基準が緩い物件があるか確認してもらいましょう。

3-4.収入や資産状況とバランスが合った物件を選ぶ

事業実績があっても、収入や資産状況と借りたい物件の家賃のバランスが合っていなければ審査にも通りにくくなってしまいます。
経営者は会社員よりも資産額を重視されるので、同じ年収であっても会社員の方が審査上有利なケースが多いです。
自分が想定しているよりもランクを少し下げた物件の方が審査が通りやすくなることもあるので、複数の物件を候補にしておきましょう。

企業から独立して会社を起こす、といった場合は独立する前に賃貸契約をするのもひとつの方法です。

4.ミミロッコは住宅・ビジネス・社用施設としても利用可能なサービスアパートメント


ミミロッコは、JR芦屋駅から徒歩1分という好立地にあるサービスアパートメントです。

部屋ごとに間取り・内装・作りは異なるものの、広々とした室内にはこだわりの家具家電が揃っており、ゆったりと快適にお過ごしいただけます。

防犯カメラはもちろん、地下にある駐車場にはセキュリティ付きカーリフトと防犯シャッターを設けており、セキュリティ面の対策も万全です。

住居以外にも、
・会社等のミーティングスペース
・セミナーハウス
・社員の福利厚生
といったビジネスシーンでのご利用も、ご好評いただいております。


常駐コンシェルジュは英語対応も可能ですので、海外からの大事なビジネスパートナーやゲストをお迎えする時にもご利用いただけます。

ミミロッコ周辺には有名飲食店や自然豊かなスポットも多くあります。
プライベートな時間も充実させたい、忙しいので手軽にリフレッシュしたいという方もシックで多様な芦屋の街をお楽しみいただけるはず。

お部屋の様子を360°ご覧いただけるVR内見機能もありますので、気になる方はこちらからお試しください。
ミミロッコ – 高級賃貸住宅・サービスアパートメントのポータルサイト

まとめ

経営者は持ち家ではなく、賃貸物件を社宅として利用すると家賃負担や税制面で大きなメリットがあることが分かりました。
とはいえ、事業実績ができるまでは賃貸の審査は通りにくいこともあります。
そんな時は、本文でご紹介したポイントを参考に対策してみてください。

サービスアパートメント・ミミロッコでは、タイル一枚までこだわった快適なお部屋で細やかなサービスが受けられます。
家事スペースも広く作っておりますので、一般的な賃貸物件のように生活しやすい空間です。

住居利用はもちろん、保養所として、会社のミーティング・イベントスペースとしてのビジネス利用も承っております。
気になる点がありましたら、『資料請求・お問合せ』ページからお気軽にお問合せください。